解答：最高人民法院的观点认为，当租赁房屋权属有争议时，意味着出租人有可能不是房屋的真正所有权人，如果出租人最后被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效，如果出租人最后被确认不是房屋的所有权人，则因其无权处分该房屋，导致房屋租赁合同无效。因此，在房屋确权之前，该租赁合同应是效力待定合同。（来源：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第113页）在“傅晓东、青岛农村商业银行股份有限公司平度支行房屋租赁合同纠纷”【案号：(2019)鲁02民终2814号】一案中，青岛市中级人民法院持上述观点，即该院认为：“当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。因房屋租赁合同的特殊性，房屋出租人应举证证明其对出租的标的物享有所有权，或虽无所有权，但有权出租标的物。当租赁房屋权属有争议时，意味着出租人有可能不是房屋的真正所有权人，如果出租人最后被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效，如果出租人最后被确认不是房屋的所有权人，则因其无权处分该房屋，导致房屋租赁合同无效。因此，在房屋确权之前，该租赁合同应是效力待定合同。”根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条可知，租赁房屋权属有争议的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。合同解除的前提是合同有效（不过已成立但未生效的合同也可以解除），因此，租赁房屋权属是否有争议，应不影响租赁合同的效力，这也是保障承租人合法权益的应有之义。退一步来说，即使承租人无权处分租赁房屋，也不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条可知，出卖人出卖无权处分之物，该买卖合同有效。根据“举重以明轻”之原则可知，既然出卖人出卖无权处分之物，买卖合同都有效，那么出租人出租无权处分的房屋，租赁合同亦应有效。在租赁合同有效的情况下，由于出租人无权处分租赁房屋，这导致租赁合同无法履行，此时，承租人可以要求解除合同，并追究承租人的违约责任。1.张新云因与被上诉人绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2017)浙06民终1780号，审理法院：浙江省绍兴市中级人民法院，裁判日期：2017.06.29本院认为，《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，表明我国立法已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。司法实践中，则要区分负担行为与处分行为，区分合同的效力与合同的履行，无权处分与合同效力并非必然有相同的结果。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。可见，将自己无所有权或处分权的标的物出卖，该合同并非无效。同理，将自己无所有权或处分权的房屋进行出租的，并不能导致该租赁合同必然无效。故上诉人以被上诉人对本案房屋无所有权或处分权为由要求确认租赁合同无效的上诉理由，亦不能成立。2.长春环贸租赁有限公司与广东大地影院建设有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2014)长民一初字第61号，审理法院：吉林省长春市中级人民法裁判日期：2015.12.29本院认为，环贸租赁公司与大地影院公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。据大地影院公司提供的长春市红旗街5号房屋的产权登记情况，该处房屋的产权人分别为长春融通资产管理有限公司、王贺平、岳立英等，但在房屋租赁过程中，并无其他权利人就租赁标的主张权利，且无权处分并不导致合同无效。3.东莞东泰花园建造有限公司、东莞市子心教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2019)粤19民终5803号，审理法院：广东省东莞市中级人民法院，裁判日期：2019.07.11本院认为，房屋租赁权的权源为合法占有而非所有权。即使是擅自出租他人之物，根据无权处分的原理，也不影响合同效力。如果无处分权导致房屋租赁合同不能履行，可以依法主张解除合同，赔偿损失。因此，东泰公司对案涉会所是否有所有权不影响案涉租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。刘德军，广东新本律师事务所律师，联系方式（微信号）：15112498947
