一、问题提出
出租划拨地及附属建筑物，该租赁合同是否有效？
解答：大部分法院（或法官）认为无效。理由是，出租人与出租人签订的租赁合同，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规定。换言之，前述规定为效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。当然，也要少部分法院（或者说法官）认为前述规定属于管理性规定，而非效力性规定，合同有效。
至于《全国法院民商事审判工作会议纪要》出台后，是否会统一裁判思路，有待于实践检验。
北京市第二中级人民法院认为，根据2013年8月10日朱坤献与赵卫辛签订《协议书》中关于朱坤献同意由赵卫辛主导开发涉案土地，赵卫辛向朱坤献支付相应费用的约定，可以认定双方系通过《协议书》出租涉案土地。该土地性质系国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该条例第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。本案中，朱坤献与赵卫辛就涉案土地进行的出租行为并不符合上述条例第四十五条规定的条件，违反了条例第四十四条的强制性规定，双方《协议书》应属无效。赵卫辛就此上诉主张成立，本院予以支持。
2.周学福与苏州市蠡口热电有限公司土地租赁合同纠纷，案号：(2019)苏05民终4262号，审理法院：江苏省苏州市中级人民法院，裁判日期：2019.07.23
江苏省苏州市中级人民法院认为，蠡口热电公司与周学福签订的土地租赁合同因涉案土地系以划拨方式取得的国有土地，因此双方土地租赁合同应依法认定为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
3.孙增喜与倪国耀、陆燕勤租赁合同纠纷案，案号：(2019)苏05民终1586号，审理法院：江苏省苏州市中级人民法院，裁判日期：2019.04.25
江苏省苏州市中级人民法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条明确规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。孙增喜上诉认为涉案租赁合同并未损害社会公共利益故一审法院认定合同无效有误，对此本院认为，涉案租赁合同所涉及的土地、租赁物所属地块原系案外人海科工贸公司以划拨方式取得，倪国耀、陆燕勤占有涉案土地并建造建筑物后出租给孙增喜并未根据前述法律规定办理相关手续，双方当事人签订的涉案租赁合同明显违反了法律强制性规定且损害了社会公共利益，故一审法院认定涉案租赁合同无效并无不当，本院对此予以确认。
4.泰州市姜堰区溱河鱼品有限公司、朱宝生等与泰州市姜堰区渔业社管理委员会确认合同无效纠纷案，案号：(2018)苏12民终2279号，审理法院：江苏省泰州市中级人民法院，裁判日期：2018.12.10
江苏省泰州市中级人民法院认为，本案中姜堰渔业社与朱宝生、朱宝双签订《协议书》的内容为朱宝生、朱宝双征用姜堰渔业社的土地兴办私营企业，实质为土地使用权和地上建筑物及其他附着物的转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物的转让必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。本案中，姜堰渔业社作为案涉划拨土地使用权人，与溱河鱼品公司签订《协议书》，将土地使用权及地上建筑物转让给溱河鱼品公司，合同签订时未经相关国土管理部门、房产管理部门批准，在姜堰渔业社提起本案诉讼前，案涉土地也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故该《协议书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，应认定无效。
5.合肥宏胜物流有限公司、长丰县岗集镇人民政府租赁合同纠纷案，案号：(2018)最高法民申4113号，审理法院：最高人民法院，裁判日期：2018.10.31
最高人民法院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。本案中，岗集镇政府与宏胜公司签订案涉岗集镇汽车大市场经营管理招标合同，约定岗集镇政府将案涉国有划拨土地使用权租赁给宏胜公司从事商业建设、经营，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的可以出租的情形，故该合同因违反上述行政法规的强制性规定而无效，宏胜公司、岗集镇政府均应对合同无效承担相应的缔约过失责任。
6.佛山市南海区瑞通水电设备安装有限公司、佛山市南海区水电物资公司土地租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤06民终2915号，审理法院：广东省佛山市中级人民法院，裁判日期：2018.05.18
广东省佛山市中级人民法院认为，关于涉讼租赁合同的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”根据上述规定，法律和行政法规并未限制划拨土地使用权的有偿使用行为，但鉴于划拨土地的特殊性，为保障国家利益，对转让、出租、抵押划拨土地使用权的前提和要求进行了明确的规定，该规定应属于效力性强制性规定。经审查,水电公司取得的涉讼划拨土地的国有土地使用证中明确标注“未经批准，不得转让、出租、抵押”，但水电公司在未取得市、县人民政府土地行政管理部门批准的情况下，将涉讼划拨取得的土地出租给瑞通公司收取租金，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的除外情形，故应认定双方签订的土地租赁合同违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定涉讼租赁合同为无效合同。一审法院认定合同有效不当，本院予以纠正。
7.北京市朝阳农业机械供销公司租赁合同纠纷案，案号：(2017)京民再133号，审理法院：北京市高级人民法院，裁判日期：2017.12.18
北京市高级人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，即该法律、行政法规中明确规定如果违反将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益。根据原审判决中所适用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的表述，划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后允许出租，但并未明确未经批准将导致租赁合同无效。故《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。原审判决认定《租赁合同》未取得市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，因此违反了行政法规的强制性规定而归于无效，属于适用法律错误，本院再审予以纠正。《租赁合同》到期后，玖达宸公司继续占用租赁物无法律依据，应予腾退。
8.广东猪兼强互联网科技有限公司、广州市盛佳物业管理有限公司租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤01民终9758号，审理法院：广东省广州市中级人民法院，裁判日期：2018.07.23
广东省广州市中级人民法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”虽然根据上述规定，划拨土地使用权未经批准不得转让、出租，但结合该条例第一条关于制定目的的规定：“为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例”，不难看出上述规定属于有关土地管理的规定，属于管理性规定，而非效力性的强制规定，并不能作为确定本案《土地租赁合同》效力的依据。因此，对于猪兼强公司提出盛佳物业公司未经批准转租涉讼土地，双方签订的《土地租赁合同》无效的主张，理据不足，一审法院不予支持。《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。
三、法律法规
