中商情报网讯：工业上楼，是一种将生产设备和生产过程迁移到高层厂房的新型产业空间载体。工业上楼是城市解决空间短缺、实现城市功能和产业升级之间协调融合的有效途径，也是开发运营商利用环境硬件、产业聚集等优势提升招商引资效率、降低运营成本，助力企业发展提速升级的重要手段。

第一部分：工业上楼的定义、优势及开发模式

“工业上楼”建筑是指具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）、容积率不低于3.0、高度24米以上、层数5层及以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房。

“工业上楼”是不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。在产业转型升级加速和产业用地资源日益紧张的背景下，“工业上楼”成为促进土地利用优化、推动企业生产效率提升、降低企业运输成本、实现环境友好和可持续发展的重要举措。

资料来源：《数字化赋能“工业上楼”白皮书》、中商产业研究院整理

“工业上楼”的开发模式包括政府主导、市场主导以及政企合作模式等，目前我国“工业上楼”项目主要是以政府主导、国企实施的方式进行。

资料来源：中商产业研究院整理

第二部分：“工业上楼”的发展历程及国内相关政策

“工业上楼”模式最早起源于美国和日本，20世纪60年代，日本将工业厂房转移到城市中心区域，将生产线安置在高层建筑物内，这种模式被称为“立体城市化工业”。20世纪90年代以来，新加坡和中国香港开始对“工业上楼”进行初步探索，并形成“香港工业大厦”和“新加坡堆叠式厂房”两种典型模式。

资料来源：中商产业研究院整理

从国内发展情况来看，我国借鉴了新加坡和香港的发展经验，“工业上楼”的应用最早出现在珠三角地区。2014年，深圳通过探索“工改工”城市更新的做法，将普通工业用地改变为新型产业用地，通过建设多层工业建筑，实现土地的高效集约利用，在珠三角地区开始率先探索“工业上楼”发展模式。此后，广州、东莞、佛山、中山、珠海等主要工业城市相继出台相关政策。

2021年，国家发展改革委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，明确提出要推广“工业上楼”模式。在中央政策的支持下，江苏、山东、天津、上海等省市纷纷出台相关政策，给予土地、财税、金融等多方面支持，并提出“工业上楼”项目开发建设细则，“工业上楼”在全国各地逐步落地。

资料来源：中商产业研究院整理

第三部分：国内外“工业上楼”相关案例

随着城市土地资源紧缺、科技的不断进步和社会的不断发展，“工业上楼”正在成为各地产业集聚发展的新业态、新模式。我国具有示范意义的“工业上楼”项目包括深圳全至科技创新园、东莞松湖智谷、苏州腾飞新苏工业坊、青岛城阳夏庄智造园等。

资料来源：中商产业研究院整理

深圳全至科技创新园

深圳全至科技创新园处于宝安区，是全国首个“工业上楼”项目。始于2012年的“工业上楼”改造，以近3万平方米的占地面积，创造了约16.8万平方米的建筑面积，23层的科创大厦高99.8米，提供工业空间15.5万平方米，累计孵化科技企业数量300多家。大厦标准层承重750公斤/平方米，可以满足电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等现阶段“工业上楼”主导产业的中试、制造等荷载需求。

东莞松山湖智谷

松湖智谷产业园（寮步香市孵化链项目），PPP项目，占地面积1500亩，建筑面积180万平方米。以新一代信息技术、智能制造装备、大数据、新材料、电动汽车、现代服务业为主题，打造东莞“产城人”融合示范区。园区产品形态体现了后工业时代创新产品设计风格，按生产需求自由分隔。还配套了2.LOFT创意办公空间（LOW-E玻璃幕墙），首层高6.0米，标准层高4.5米，300-1200㎡自由分割。园区集高端生产、中试研发、总部办公、组装生产、展品展示等功能于一体。

苏州腾飞新苏工业坊

1995年，苏州工业园区引入新加坡企业腾飞集团，借鉴新加坡多层厂房开发经验，打造了“腾飞新苏工业坊”，当时容积率1.25，建筑面积11.61万平方米，为8幢两层厂房。2016年，根据产业结构调整和经济转型升级的需要，腾飞集团拆除了3幢两层老厂房改建为6幢6层厂房，容积率提高至1.8，地上建筑面积增加了43.5%，达到16.66万平方米，并扩建了地下一层建筑2万平方米。

第四部分：“工业上楼”发展前景

1.“工业上楼”有利于纵向拓展产业发展空间

“工业上楼”正在成为超大规模城市破题先进制造业集聚发展的新方向。制造业高端化智能化的快速发展，使产业形态发生变化，制造业日益向着知识密集型产业发展，缩小用地空间成为可能。纵向拓展产业空间，不仅可缓解土地资源紧缺、用地成本高等难题，而且“工业上楼”后，由于产业相对集中，形成的集聚效应也将成倍放大，从而形成新的先进制造业集群。

2.技术进步驱动“工业上楼”发展创新

人工智能、物联网等技术的不断成熟和创新，驱动着“工业上楼”朝着智能化和自动化发展。未来工业上楼将以数字化运营模式为主，对生产过程、设备状态、物流运输管理等进行数字化管理。通过实时监控和数据分析，提高生产效率和质量，实现工厂作业的自动化，管理模式的远程化和操作指导的智慧化。应用人工智能和机器学习算法，对园区生产的各项数据进行分析和预测，助力企业优化生产计划和资源配置。随着技术不断创新和数字化升级转型，企业的对户型产品的需求也会呈差异化和个性化，园区的户型产品也将呈多元化供企业灵活搭配。